Мошенничество при купле-продаже квартир: распространенные схемы и способы защиты
Купля-продажа недвижимости — это важное и ответственное мероприятие, сопряженное с крупными финансовыми вложениями. Риски присутствуют как для продавца, так и для покупателя. Чтобы избежать потерь денег или не остаться без жилья, обе стороны должны внимательно относиться к даже самым мелким деталям. Вместе с профессионалами мы рассмотрим, какие схемы мошенничества существуют на современном рынке вторичного жилья как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей.
Эксперты статьи:
- Владислав Иващенко, юрист по правовому сопровождению споров в сфере недвижимости юридической компании «Гришин, Павлова и партнеры»;
- Максим Глотов, адвокат и руководитель практики уголовного права и процесса МКА «Могильницкий и партнеры»;
- Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости риелторской компании Est-a-Tet;
- Сергей Чужаков, заместитель директора юридического департамента агентства недвижимости «Этажи»;
- Руслан Сырцов, управляющий директор риелторской компании «Метриум».
Типичные случаи мошенничества со стороны продавца
- Уменьшение стоимости в договоре купли-продажи. Продавец может предложить указать заниженную стоимость недвижимости в договоре, чтобы уменьшить налоговые отчисления. В случае признания договора недействительным покупатель может вернуть только ту сумму, которая указана в договоре, объясняет Владислав Иващенко. Чтобы избежать этого риска, следует либо отказаться от подписания такого договора, либо получить расписку от продавца о получении полной суммы и указать реальную цену.
- Продажа недвижимости по поддельной доверенности. Это ситуация, когда вместо собственника недвижимость продает третье лицо с поддельной доверенностью. Подлинный собственник может оспорить сделку, и его требования будут удовлетворены. В этом случае покупатель останется без квартиры и денег. Поэтому важно проверять подлинность доверенности в специальном реестре перед подписанием договора, советует Максим Глотов.
- Неучтенные наследники. Часто бывает, что покупка квартиры осуществляется после этапы получения гражданства Испании её в наследство, но некоторые наследники могут умолчать о других претендентах на имущество. Если после завершения сделки выяснится, что есть наследники, чьи права были нарушены, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — деньги, которые могли быть уже потрачены, предупреждает Юлия Дымова.
- Псевдосделки. Распространенный метод мошенничества со стороны продавца — создание иллюзии продажи. Мошенники размещают объявления о продаже объектов с заведомо заниженной ценой и привлекательными фотографиями. Покупателям предлагают перевести деньги за бронирование объекта, якобы из-за большого числа желающих. Эти сделки часто происходят быстро и без официального оформления, после чего мошенники исчезают, подчеркивает Сергей Чужаков.
Право на недвижимость переходит к новому владельцу только после государственной регистрации, и иногда между подписанием договора купли-продажи и перерегистрацией права собственности может пройти определенное время. За этот период мошенники могут провести дополнительные сделки, предупреждает Владислав Иващенко. Чтобы избежать рисков, эксперт рекомендует использовать аккредитив или электронные сервисы регистрации для расчетов. В договоре следует указать, что продавец получит деньги только после перерегистрации права собственности на покупателя.
Частая смена владельцев перед продажей также может быть признаком проблем. Иногда несколько владельцев меняются за короткий срок, что может свидетельствовать о наличии скрытых дефектов в квартире, таких как промерзание стен или шумные соседи, предупреждает Руслан Сырцов. Кроме того, как получить гражданство Испании подобная практика может скрывать нарушение закона, например, сделку, в которой участвовал несовершеннолетний без согласия обоих родителей, что может привести к ее признанию недействительной (ст. 181 ГК РФ). Чтобы избежать проблем, важно внимательно изучать историю недвижимости и избегать объектов с частой сменой собственников.
Сделки с использованием материнского капитала несут повышенные риски, так как по закону доли несовершеннолетних детей должны быть выделены при покупке недвижимости на средства материнского капитала. Иногда родители не выполняют это требование, гражданство Испании что может привести к оспариванию сделки органами опеки или самим ребенком после достижения им совершеннолетия, предупреждает Владислав Иващенко. Эксперт советует запросить из Социального фонда России (СФР) выписку о текущем остатке средств материнского капитала и расширенную выписку из ЕГРН для проверки истории сделок. Также существует риск, что продавец умышленно не выделит доли детям, чтобы потом оспорить сделку, добавляет Иващенко.